Časté dotazy klientů

Časté dotazy klientů při koupi nemovitosti:

Jaké jsou výhody koupě nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře?

Klient sice zaplatí provizi, ale odpadne mu řada starostí a jednání s prodávajícími. Kteří nemají zkušenosti s prodejem své nemovitosti a mnohdy jednají tak, aby kupujícímu zamlčely skryté vady nemovitosti. Realitní kancelář má veškeré prostředky, aby nabízenou nemovitost prověřila a zajistila veškeré potřebné dokumenty spojené s koupí nemovitosti. Realitní kancelář inzeruje na speciálních realitních serverech, kam běžný občan nemá vůbec přístup. Na těchto serverech zájemci nemovitosti i hledají.”
Jak vybrat dobrou realitní kancelář, je lepší větší realitní kancelář s řadou poboček?

Velikost realitní kanceláře a počet zaměstnanců není rozhodující. Záleží zejména na její pověsti, zkušenostech. Dobrá realitní kancelář pro Vás zajistí všechny činnosti s prodejem související stejně jako kterákoliv jiná realitní kancelář.

Jaká je obvyklá provize za prodej nemovitosti?

Je třeba zdůraznit, že v obvyklém případě platí provizi vždy prodávající, tj. ten, kdo si u nás objedná naše služby, nikoliv kupující nebo nájemce. Toto pravidlo řada realitních kanceláří změnilo. V prvé řadě je na trhu mnoho realitních kanceláří a prodávající si jednoduše může vybrat realitní kancelář, která mu provizi nebude účtovat. Za druhé není v ČR stanovené jako v jiných zemí EU, kdy je dané státem, že prodávající platí vždy provizi realitní kanceláři a za třetí jelikož má povinnost prodávající uhradit státu 3% daň z převodu nemovitosti z kupní ceny, tak je kompenzace, kdy hradí provizi kupující z cela na místě.
Obvyklá provize v případě pronájmu nemovitosti je ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů. V případě prodeje nemovitosti se provize pohybuje v rozmezí 3-7% z prodejní ceny nemovitosti.”

Co znamená exkluzivní a neexkluzivní smlouva o zprostředkování prodeje?

Exkluzivní ( výhradní) smlouva znamená, že realitní kancelář, se kterou jste smlouvu uzavřeli je jediná oprávněna vaši nemovitost nabízet k prodeji dle podmínek uzavřené smlouvy. V případě neexkluzivní smlouvy je možné nabízet nemovitost prostřednictvím více realitních kanceláří, tento postu však nedoporučujeme a většina seriózních kanceláří takový obchod odmítne.

Je lepší prodej s exkluzivní nebo neexkluzivní smlouvou?

Spousta prodávajících si myslí, že prodej prostřednictvím více realitních kanceláří bude rychlejší a úspěšnější. Tato myšlenka je dle našeho názoru mylná, neboť většina realitních kanceláří využívá stejná média k prezentaci Vaší nemovitosti na trhu. Nabídne-li zájemci jednu nemovitost více realitních kanceláří, navíc případně za jinou cenu, s jinými údaji a popisem, vyvolává to u zájemců podezření, že není něco v pořádku a vážné zájemce to může naopak odradit.

Časté dotazy klientů při prodeji nemovitosti :

Proč je při prodeji nemovitosti výhodná tzv. exkluzivní smlouva?

Exkluzivní neboli výhradní smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti je standardní smlouvou mezi prodávajícím a realitní kanceláří. Pro prodávajícího představuje jistotu, že realitní kancelář bude zajišťovat prodej nemovitosti s maximálním úsilím při dodržování stanovené strategie prodeje. Pro zájemce o koupi nemovitosti je tato situace výhodná v tom, že získává přehledné a jednotné informace o vyhlédnuté nemovitosti a má jistotu, že jedná přímo se zmocněným zástupcem prodávajícího. Realitní kancelář má motivaci k větším výdajům na inzerci a prezentaci prodávané nemovitosti. Výsledkem je více zájemců a optimální prodejní cena.

Kdy a jakým způsobem dostaneme peníze za prodanou nemovitost?

Existuje mnoho způsobů, jak ošetřit finanční stránku prodeje nemovitosti. Na začátek zmíníme dvě krajní varianty: 1. Celou kupní cenu zaplatí kupující prodávajícímu v hotovosti při podpisu kupní smlouvy (případně při podání návrhu na vklad na katastru nemovitostí). Tato varianta se používala v minulosti a dnes ji můžeme doporučit pouze ve výjimečných případech, kdy například důvěrně známe protistranu, nebo kdy se jedná o velice nízkou kupní cenu a celková rizika zhodnotíme jako mizivá. 2. Celou kupní cenu složí kupující do úschovy ke třetí osobě (schovatel), například k notáři, advokátovi, do realitní kanceláře nebo do banky, a to vždy na speciální účet. Po splnění určité podmínky (většinou zapsání kupujícího do katastru nemovitostí) je schovatel povinen vyplatit kupní cenu prodávajícímu. Tato varianta je nejbezpečnější. Ale trvá zpravidla dlouho (podle rychlosti zápisu na katastru nemovitostí), než prodávající obdrží peníze. Proto se v praxi obvykle používá varianta, kdy prodávající obdrží od kupujícího část kupní ceny v hotovosti (tzv. záloha, nebo první část kupní ceny) a doplatek je řešen jako ve variantě č.2.

Pokud uvažujeme o prodeji ideální části domu, musíme nejdříve oslovit spoluvlastníka?

Pokud chcete prodat spoluvlastnický podíl, má spoluvlastník ze zákona předkupní právo. Pouze pokud chcete podíl převést na blízkou osobu (například dcera, syn, manželka), nemusíte podíl nabízet spoluvlastníkovi. Lhůta pro využití předkupního práva činí 60 dnů od doručení písemné nabídky druhému spoluvlastníku nemovitosti. Nabídka musí obsahovat veškeré náležitosti a hlavně požadovanou kupní cenu. Pokud spoluvlastník ve lhůtě předkupního práva nevyužije (nesloží ve Váš prospěch kupní cenu), můžete podíl prodat třetí osobě. Ovšem v žádném případě za cenu nižší, než jste požadovali po spoluvlastníkovi. Pokud se Vám nepodaří podíl za tuto cenu prodat a chcete snížit cenu, musíte opakovat nabídku pro využití předkupního práva se sníženou cenou. Teprve po opakovaném nevyužití předkupního práva můžete podíl opět nabídnout k prodeji.

Je pro mne výhodné, když kupující chce zaplatit část kupní ceny hypotečním úvěrem?

Tato forma financování nákupu nemovitosti je standardní a v současné době je velmi často využívána. Je výhodná pro obě strany. Kupující získává rychle dostatečný finanční potenciál i na dražší nemovitosti. Prodávající má jistotu, že část kupní ceny financované hypotečním úvěrem bude bankou vyplacena na jeho účet. V tomto případě, dokonce u většiny bank, ihned po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího dle kupní smlouvy na katastru nemovitosti, zkráceně návrhu na vklad. Z tohoto důvodu Realitní Centrum Bohemia tento způsob financování nákupu nemovitosti svým klientům doporučuje.

Jak postupujete při prodeji nemovitosti?

Vámi nabízenou nemovitost si nejprve prohlédneme, zhotovíme fotodokumentaci pro její prezentaci, technický popis a případné ostatní údaje o nemovitosti.
Na základě prohlídky a dokumentů stanovíme po dohodě s Vámi reálnou tržní cenu.
Sepíšeme s Vámi smlouvu o zprostředkování prodeje či pronájmu.
Poté nabídku i zpracujeme a nabízíme prostřednictvím vývěsek, webových stránek, tištěných novin a v rámci spolupráce prostřednictvím partnerských realitních kanceláří.
Případným zájemcům, po předchozí domluvě s Vámi, nemovitost ukážeme.
V případě, že se rozhodnou pro koupi, připravíme potřebné smlouvy, zajistíme úhradu kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Po vkladu do katastru pro Vás připravíme přiznání k dani z převodu nemovitostí.”
Kdy je nejlepší doba začít s prodejem nemovitosti?
Z hlediska ročního období je nejlepší začít s přípravou prodeje začátkem roku a zahájit prodejní kampaň v březnu či dubnu, tak, aby se plně využila hlavní realitní sezona, t.j. jarní měsíce až do letních prázdnin.

Časté dotazy klientů při uzavírání hypotečního úvěru :

Pomůžete mi získat hypotéku, i když mám záznam v registru dlužníků?

V těchto případech postupujeme individuálně. Obecně lze však říci, že vždy záleží na konkrétním prohřešku. Pokud šlo pouze o mimořádnou záležitost, jsme připraveni vám hypotéku zprostředkovat. V případě, že šlo z vaší strany o pravidelné nesplácení či zpoždění splátky hypotéky, je situace obtížnější. Bankovní ústavy v tomto ohledu postupují velmi striktně.

Rád(a) bych se dozvěděl(a), co v praxi představuje refinancování hypotéky?

Refinancování hypotéky je vlastně „výměna“ stávajícího úvěru za hypoték s nižšími splátkami. Refinancovat hypotéku lze pouze v den otočky fixace. Pokud se pro tento krok rozhodnete, vaše nová banka pošle peníze stávající bance a splatí tím jistinu původního úvěru. Celý proces je však velmi náročný, zahrnuje vyplňování formulářů, žádostí, ověřování listin atd. Doba mezi přijetím listiny a výročím fixace je přitom velmi krátká. Rázem se dostáváte do časového presu, proto se vyplatí si nechat zpracovat nabídky konkurence.

Mohu použít hypoteční úvěr na pořízení bytového domu?

Nejde o zcela standardní řešení, ale přesto dokážeme zprostředkovat i koupi bytového domu skrze hypoteční úvěr.

Lze hypotéku využít ke koupi chaty?

Je to samozřejmě možné. Hypotečním úvěrem můžete finacovat koupi jakéhokoli typu rekreačního objektu zapsaného v katastru nemovitosti jako objekt určený k individuální rekreaci.

Co znamená RPSN?

RPSN je zkratka pro roční procentní sazbu nákladů. Z hlediska rozhodnutí o výběru hypotéky je tento ukazatel klíčový a zahrnuje veškeré poplatky spojené s poskytnutím úvěru.

Jak mám chápat fixaci úrokové sazby?

V praxi jde o období, v průběhu kterého je u hypotéky pevně stanovena úroková sazba.

Mohu získat hypotéku na odkup poloviny rodinného domu?

Ano, i pro tyto účely je možné hypoteční úvěr využít. Zároveň však musí další spoluvlastníci domu souhlasit s tím, že úvěr bude zajištěn celou nemovitostí.

Časté dotazy klientů k dani z převodu nemovitosti a dani z příjmu :

Daň z nemovitosti

Koupě, prodej i samotné vlastnictví nemovitosti podléhá zdanění a daňovým zákonům.Mezi základní daně týkající se nemovitostí patří daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti a daň z příjmu.

Daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti platí každý majitel nemovitosti a její výše je závislá na velikosti zastavěné nebo podlahové plochy. Od daně z nemovitosti bývají osvobozeny nové stavby po dobu 15 let, pokud slouží k trvalému bydlení nebo nemovitostí, jejichž majitelé vlastní průkaz ZTP a ZTP/P.

Daň z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti je třeba uhradit, když dochází ke změně ve vlastnictví nemovitosti. Tedy i při prodeji nemovitosti musíme zaplatit daň z převodu nemovitostí.

Daň z převodu nemovitosti u družstevního bytu

Obecně lze říct, že daň z nemovitosti platíme za prodej všech nemovitostí, vyjma „prodeje“ družstevního bytu. V tomto případě se nejedná o skutečný prodej ani se zde neplatí skutečná kupní cena. Jedná se pouze o převod členství a členského podílu v příslušném družstvu spojeného s právem nájmu určitého bytu. Tohoto případu se tedy povinnost platit daň z převodu nemovitostí netýká.

Kdo platí daň z převodu nemovitosti?

Při standardním prodeji nemovitosti je ze zákona plátcem daně prodávající. Kupující by však měl vědět, že pokud nedojde k zaplacení dani z převodu nemovitostí do 2 let, spadá tato povinnost na něj. Sazba daně činí 3 procenta z kupní ceny. Pokud je odhadní cena ze znaleckého posudku vyšší než kupní cena, pak se musí zaplatit 3 procenta právě z odhadní ceny.

Kde se daň z nemovitosti platí?

Daň z nemovitosti platíme na finančním úřadu obvodu, ve kterém leží prodávaná nemovitost. Nezáleží tedy na adrese trvalého pobytu prodávajícího, ale pouze na tom, kde leží prodávaná nemovitost.

Kdy se platí daň z nemovitosti?

Lhůta pro zaplacení daně z nemovitosti činí celé 3 měsíce následující po měsíci, v němž došlo na příslušném katastrálním úřadu k provedení vkladu vlastnického práva kupujícho. Příklad: 15.1.2011 jsme podepsali kupní smlouvu a podali na katastrální úřad návrh na vklad. Katastrální úřad provedl vklad vlastnického práva 15.3.2011. Zápis na katastrálním úřadu tedy proběhl v březnu. Pro podání daňového přiznání a zaplacení daně z převodu nemovitostí máme celé 3 následující měsíce, t.j. duben, květen a červen. Posledním dnem lhůty je tedy 30.6.2011.

Daň z příjmu

Při prodeji nemovitosti může daň z příjmu způsobit podstatný úbytek získaný peněz. Podmínky, kdy je třeba daň z příjmu zaplatit, jsou popsány v zákonu o dani z příjmu. Daň se nemusí např. platit, pokud vlastník prodává nemovitost alespoň po 5 letech vlastnictví nebo po 2 letech, pokud měl v místě nemovitosti trvalé bydliště a pokud není nemovitost součástí obchodního majetku.

Uznání daně z příjmu

V případě, že nedojde k osvobození daně z nemovitosti, je každý prodejce nemovitosti povinen příjem přiznat a zdanit. Takto lze provést pomocí daňového přiznání, které je třeba odevzdat do konce března následujícího roku.

  • Partneři

     

     

     

                                                                                                                                                                                                                                                       AK JUDr. Jakub Sýkora, advokát
    Prvního pluku 320/17, PSČ: 186 00                                                                                                                                                                                   Praha 8  Karlín, tel.: +420 774 432 018
    e- mail: info@ak-sykora.cz , www.ak-sykora.cz